Bilindiği üzere 20.02.2020 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanan 7221 sayılı Coğrafi Bilgi Sistemleri İle Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun'un 12 inci maddesi ile 3194 sayılı İmar Kanununa Ek 8 inci maddesi eklenmiş ve bu madde ile İmar planı değişikliği ile meydana gelecek değer artışının hesaplanması ve kamuya ödenmesine ilişkin düzenleme yapılmıştı. Buna göre taşınmaz maliklerinin tamamının talebi ile ada bazında yapılacak imar planı değişikliği sonucunda değerinde artış olan arsanın artan değerinin tamamı değer artış payı olarak alınacağı hükmü kanuna eklenmiş ve bu düzenleme 20.02.2020 tarihinde yürürlüğe girmişti.

Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından söz konusu düzenlemenin uygulanmasına ilişkin usul ve esasları belirleyen “İmar Planı Değişikliğine Dair Değer Artış Payı Hakkında Yönetmelik” ise 15.09.2020 tarih ve 31245 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanmıştır.

Yönetmelikte, taşınmaz maliklerinin tamamının talebi üzerine ilgili idarelerce yapılan plan değişikliği sonucunda meydana gelecek değer artışının kamuya kazandırılması işlemleri, plan değişikliğine ilişkin başvuru esasları, kıymet takdir komisyonunun teşekkülü, çalışma şekli ve karar alması, yetkili kuruluşlarca hazırlanan rapor esas alınarak kıymet takdir komisyonunca hazırlanacak raporu, payın kesinleşmesi, ödenmesi ile bu paya ilişkin diğer iş ve işlemlere yönelik usul ve esaslar düzenlenmiştir.

Plan Değişikliği ve Değer Artış Payının Konusu

Düzenlemeye göre parsel bazında nüfusu, yapı yoğunluğunu ve kat adedini artıran plan değişiklikleri yapılamayacak ancak taşınmaz maliklerinin tamamının talebi ile parsel bazında yürürlükteki imar planının koşullarını değiştirmemek kaydıyla sadece fonksiyon değişikliği yapılabilecek ve fonksiyon değişikliği nedeniyle değer artışı payı hesaplanacaktır.

Değer artışına konu plan değişikliklerinin kabul edilebilmesi için plan ana kararlarını, sürekliliğini, bütünlüğünü, sosyal ve teknik altyapı dengesini bozmayacak şekilde ve teknik gerekçeleri sağlamak şartıyla yerleşmenin özelliğine uygun olması zorunludur.

En az bin metrekare ve üzeri yüzölçümüne sahip imar adalarında ada bazında nüfusu, yapı yoğunluğunu, kat adedini, bina yüksekliğini artıran veya fonksiyon değişikliği getiren plan değişikliklerinde ihtiyaç duyulan kültürel tesis, sosyal ve teknik altyapının ada merkezine en fazla 500 metre mesafede karşılanması şartı ile plan değişikliği yapılabilecektir. Bin metrekare altındaki imar adalarında plan değişikliği yapılamayacaktır.

Taşınmaz maliklerinin tamamının talebi üzerine plan değişikliği yapılabilecektir. Gerçekleştirilecek plan değişiklikleri sonucunda değerinde artış olan taşınmazın artan değerinin tamamı değer artış payına konu edilecektir.

Değer Artış Payının Tespiti

İmar planı değişikliği talep edilen taşınmazın mevcut durum değeri ile imar planı değişikliği sonrası durum değerlerinin analizi, idare tarafından en az iki yetkili gayrimenkul değerleme kuruluşuna (SPK’dan yetki almış gayrimenkul değerleme kuruluşlarından) yaptırılacak olup, yetkili kuruluşların hazırladığı  değer farkını gösteren rapor  kıymet takdir komisyonunca değerlendirilecek ve değer artışı tespit edilecektir.

Ödeme Zamanı

Hesaplanan değer artış payı, en geç taşınmazın ilk satışında veya inşaat ruhsatının alımı aşamasında önce Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’na ödenecektir. Değer artış payı ödenmeyen taşınmazın satışına izni verilmeyecek ve yapı ruhsatı düzenlenemeyecektir.

Değer artış payı, belirlendiği yıl ile ödendiği tarih arasında yeniden değerleme oranı kadar artırılarak uygulanacak olup, süresinde ödenmeyen veya eksik ödenen değer artış payı için ise Amme Alacaklarının Tahsili Usulü Hakkında Kanun’da öngörülen gecikme zammı oranında faiz tahsil edilecektir.

Değer Artış Payının Dağılımı

Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’na ödenen değer artış paylarının; %25’i büyükşehir belediyesine, %25’i ilgili ilçe belediyesine, %25’i Bakanlığın Dönüşüm Projeleri Özel Hesabına, Büyükşehir belediyesi olmayan illerde ise; %40’ı imar planı değişikliğini onaylayan idareye, %30’u Bakanlığın Dönüşüm Projeleri Özel Hesabına, kalan tutar ise Hazine hesabına aktarılacaktır. Bakanlıkça onaylanan imar planı değişikliklerinde ise değer artışının yüzde 75’i Bakanlığın Dönüşüm Projeleri Özel Hesabına, kalan değer artış payının, büyükşehir belediyesinin olduğu illerde yüzde 15’i büyükşehir belediyesinin ilgili hesabına, yüzde 10’u ilgili ilçe belediyesinin hesabına, büyükşehir belediyesi olmayan yerlerde ise Bakanlık payının dışındaki kalan değer artış payının tamamı plan değişikliğinin yapıldığı yerdeki ilgili idarenin açılacak ilgili hesabına aktarılacaktır.

Tapu Müdürlüğüne Şerh Verilmesi

Onaylanan imar planı değişikliği, ilgili idare tarafından tapu müdürlüklerine bildirilecek ve tapuya, taşınmazın değer artışına tabi olduğu, satışta değer artış payının ödenip ödenmediğinin sorgulanması gerektiğine ilişkin şerh konulacaktır. Bu şerh, taşınmazın ilk satışında veya yapı ruhsat aşamasında değer artış payı yatırıldıktan sonra kaldırılacaktır.

Değer Artış Payına Konu Olmayan Alanlar ve İşlemler

Kanunun yürürlüğe girdiği 20.02.2020 tarihinden önce belediye, il özel idaresi veya ilgili idarelere başvuru yapılarak resmi kayıt numarası almış uygulama imar planı değişiklik teklifleri bu yönetmelik kapsamına alınmadığından değer artış payı ödenmeyecektir.

Ayrıca riskli alan ve rezerv yapı ilan edilen alanlarda, riskli yapı bulunan parsellerde ise yürürlükteki planında belirtilen emsale esas inşaat alanının 1,5 katına kadar olan plan değişikliklerinde, kamu yatırım ve kamu mülkiyetindeki alanlarda ve mazbut vakıf mülkiyetindeki alanlarda da değer artış payı alınmayacaktır.

Sonuç Olarak…

Düzenleme ile imar planı değişikliklerinden kaynaklanan değer artış payının kamuya kazandırılmasını sağlanarak kamu kurumlarına gelir sağlaması ve bu gelirin kentsel dönüşüm ve altyapı harcamalarında kullanılması amaçlanmaktadır. Ancak kamuoyunda düzenlemenin çevre planlama esasları ve şehircilik ilkeleri açısından kabul edilemeyecek bir plan değişikliği teklifinin, piyasa değeri karşılığında kabul edilmesinin önü açılabileceği, kıymet takdir komisyonlarınca belirlenen değer artış payını yatıran taşınmaz maliklerinin, kamu yararı gözetilmeksizin istediği gibi plan değişikliği yaptırabileceği bir sistemin yasallaştırıldığı yönünde tereddüt oluşturduğu da görülmektedir.

Bu nedenle düzenleme çerçevesinde değişimi talep edilen imar planlarının sadece değer artış payı ile kamuya sağlanacak gelir olarak değerlendirilmesi yerine talep edilen imar planının şehircilik ilkeleri, planlama esasları ve kamu yararı açısından uygun olup olmadığı yeterince irdelenmesi ve özelliği itibariyle imar planının bütünlüğü genel yapısı, kapsadığı alanın nitelikleri ve çevrenin korunması gibi olgularla birlikte üstün kamu yararı ilkesinin tereddüt oluşturmayacak şekilde, sosyal adalet ilkesi de dikkate alınarak gözetilmesi önem arz etmektedir. Öte yandan elde edilen gelirin amacına uygun olarak kentsel dönüşüm ve alt yapı harcamalarında kullanılması da kamu yararını bir ölçüde sağlamış olacaktır.