Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarının Vergilemesinde Yeni Dönem

Gayrimenkul yatırım ortaklıkları (GYO), gayrimenkullere, gayrimenkul projelerine, gayrimenkule dayalı haklara ve sermaye piyasası araçlarına yatırım yapabilen, belirli projeleri gerçekleştirmek ya da belirli bir gayrimenkule yatırım yapmak amacıyla kurulabilen ve izin verilen diğer faaliyetlerde bulunabilen sermaye piyasası kurumlarıdır.

2025 hesap dönemi 1. geçici vergileme döneminden itibaren GYO’larda yurtiçi asgari kurumlar vergisi gündeme geldi, uygulayıcılar taşınmaz kazançları üzerinden %10 oranında yurtiçi asgari kurumlar vergisini hesapladı. Son dönemde GYO’ların vergilemesi ile ilgili konularda önemli değişiklikler olduğu için tüm hususlara yeniden topluca yazımızda yer vermek, önemli hususları hatırlatmak istedik.  

Kurumlar Vergisi Kanunu’nun (KVK) “İstisnalar”ı düzenleyen 5’inci maddesinin (d) bendinde gayrimenkul yatırım ortaklıklarının kazançlarının kurumlar vergisinden istisna olduğu düzenlenmiştir. Fakat 7524 sayılı Kanun ile 01.01.2025 tarihinden itibaren elde edilen kazançlara uygulanmak üzere KVK’da önemli bir değişiklik yapılmıştır ve madde metnine şu ifade eklenmiştir:

“Bu istisnadan faydalanılabilmesi için fon ve ortaklıkların (emeklilik yatırım fonları hariç) sahip oldukları taşınmazlardan elde ettikleri kazançların en az %50’sinin, elde edildiği hesap dönemine ilişkin kurumlar vergisi beyannamesinin verilmesi gereken ayı izleyen ikinci ayın sonuna kadar kâr payı olarak dağıtılması şarttır. Bu süre içerisinde belirtilen orana kadar kârın ortaklara dağıtılmaması durumunda, istisnadan faydalanılması nedeniyle zamanında tahakkuk ettirilmeyen vergiler ziyaa uğramış sayılır.”

Yine 7524 sayılı Kanun ile kurumlar vergisi sistematiğine “yurtiçi asgari kurumlar vergisi” (YİAKV) girmiştir. Yazımızın konusu YİAKV olmamakla beraber, GYO’ların vergilendirilmesini ilgilendiren önemli bir değişiklik daha içermektedir 7524 sayılı Kanun. Kısaca belirtmek gerekirse, KVK md.32/C şöyle demektedir:

“32nci ve 32/A maddeleri hükümleri dikkate alınarak hesaplanan kurumlar vergisi, indirim ve istisnalar düşülmeden önceki kurum kazancının %10’undan az olamaz.”

Md.32/C, 2. fıkrasında bazı indirim ve istisnaların YİAKV matrahından düşülmesine izin verilmiştir. Sahip oldukları taşınmazlardan elde edilen kazançlar dışında KVK’nun 5’inci maddesinin 1. fıkrasının (d) bendinde sayılan istisna kazançların YİAKV matrahından düşülmesine izin verilmiştir. Bir diğer deyişle sahip oldukları taşınmazlardan elde edilen kazançların YİAKV matrahından indirilmesi mümkün değildir, yani bu tutarlar üzerinden %10 oranında asgari vergi hesaplanacaktır. Dolayısıyla bir GYO, KVK md.5/1-d bendindeki portföy işletmeciliği kazancını hesaplarken de kazançlarını tasnif etmeli ve “sahip olunan taşınmazlardan elde edilen kazançlar” ve “diğer kazançlar” gibi bir ayrıma gitmelidir. Aksi takdirde YİAKV’nin hesaplanması ile ilgili yanlışlıklar olabilecektir.

Kanun değişikliğinin getirdiği temel mantığın şu olduğunu söyleyebiliriz:

GYO’lar artık KVK md.5/1-d’deki istisnadan faydalanmak istiyorlarsa taşınmazlardan elde ettikleri kazançların en az %50’sini Kanun’da belirtilen sürede ortaklarına dağıtmak zorundalar, aksi halde taşınmaz kazançları, faiz, repo gibi diğer pasif gelirleri ya da herhangi ayrı bir arızi gelirleri de dahil olmak üzere tüm kazançları üzerinden %30 oranında (KVK md.32) kurumlar vergisi ödemek zorunda kalacaklardır. 2025 hesap dönemi kazançlarından başlamak üzere, yani geçici vergi dönemleri itibarıyla istisna uygulandığı halde, dönem sonunda kar dağıtımı yapılmazsa, geçici vergi dönemleri itibarıyla vergi ziyaı oluşacak ve gecikme faizi ve ceza gündeme gelecektir. Ayrıca taşınmaz kazançlarının %50’si hatta daha fazlası dağıtılsa ve KVK md.5/1-d bendindeki istisnadan faydalanılsa dahi, GYO’lar artık sahip olunan taşınmazlardan elde edilen kazançlar dolayısıyla %10 oranında yurtiçi asgari kurumlar vergisi ile karşı karşıya kalacaklardır. 

“Taşınmazdan elde edilen kazanç” ile ne anlaşılması gerektiği de Kurumlar Vergisi Genel Tebliği’nde değişiklik yapan 23 seri no.lu Tebliğ’de 4’üncü maddede açıklanmıştır. Yatırım fon ve ortaklıklarının, ticari mal niteliğinde olanlar dahil sahip oldukları taşınmazlardan elde ettikleri kazançlardan; taşınmaz alım satım kazançları, kira gelirleri, taşınmaza dayalı hakların devir ve temlikinden elde edilen kazançlar, taşınmaz inşaat projelerinden elde edilen gelirler, taşınmaz işletme gelirleri gibi doğrudan taşınmazlardan elde ettikleri kazançların anlaşılması gerekmektedir. Uygulama yeni olduğu için şu anda öngöremiyoruz ama ilerleyen zamanda bazı gelir unsurlarının taşınmaz ile doğrudan mı ilgili, dolaylı olarak mı bağlantılı olduğu ile ilgili farklı görüşler olabilecektir.

7524 sayılı Kanun ile getirilen ve GYO’ları ilgilendiren bir başka değişiklik de, GYO’ların sahibi olan kurumları etkileyecektir. Şöyle ki kurumlar vergisi mükellefi bir kurum, sahibi olduğu/sahipleri arasında olduğu bir GYO’nun kendisine kar dağıtması halinde uygulama şöyle olacaktır:  GYO, KVK md.5/1-d’deki istisnadan yararlanmıyorsa (2 aylık sürede kar dağıtımı yapma şartını sağlayamadığı için, istisna uygulayamayıp, %30 oranında kurumlar vergisi ödüyorsa), GYO kar dağıtımı yaptığında, GYO’dan kazanç elde eden kurum bu kar payları için KVK’nda md.5/1-a’daki “iştirak kazançları istisnası”ndan yararlanacaktır. Fakat GYO, taşınmazlardan elde ettiği kazançların %50’sini ya da fazlasını, kurumlar vergisi beyannamesinin verilmesi gereken ayı izleyen ikinci ayın sonuna kadar kâr payı olarak dağıtması halinde, GYO’dan kar payı alan kurum KVK’nun md.5/1-a’da yer alan iştirak kazancı istisnasından yararlanamayacaktır.

Yazımızda, enflasyon muhasebesine de kısaca değinelim. Bildiğiniz üzere, Vergi Usul Kanunu (VUK) Geçici md.33 uyarınca GYO’lar geçici vergi dönemleri de dahil olmak üzere 2024 ve 2025 hesap dönemlerinde yapılan enflasyon düzeltmesinden kaynaklanan kâr/zarar farkını, kurum kazançlarının tespitinde dikkate almayacaklardır. Ancak 1 seri no.lu KVK Genel Tebliği’nin 5.5 bölümünde GYO’lar ile ilgili açıklamalar yapılırken 2024 ve 2025 hesap dönemleri ile ilgili enflasyon düzeltmesinden kaynaklanan kazançların KV matrahı tespitinde dikkate alınmayacağı belirtildikten sonra, “… dönem karı, enflasyon düzeltmesi sonucuna göre belirlenmektedir. Bu bağlamda, söz konusu dönemlerde dağıtılması gereken kazancın tespitinde, enflasyon düzeltmesi sonucu bulunan kazancın dikkate alınması gerekmektedir.” denilmiştir. Dolayısıyla KVK md.5/1-d’deki kazanç istisnasının uygulanıp uygulanmayacağının belirlenmesinde zorunlu şart olan kar dağıtım şartı irdelenirken, enflasyon düzeltmesi sonucu bulunan kazancın, bu kazancın taşınmazlardan elde edilen kazanca isabet eden kısmının da kar dağıtım hesaplamalarında dikkate alınması gerekmektedir.

Yukarıda bahsettiğimiz konuları içeren sayısal örnekler aşağıda yer almaktadır:

(A)   GYO A.Ş.’nin 2025 hesap dönemi kazancı 10.000.000 TRY olsun (8.000.000 TRY taşınmazdan elde edilen kazanç, 2.000.000 TRY para piyasası araçlarından elde edilen kazanç)

Eğer (A) GYO A.Ş., 4.000.000 TRY tutarındaki karını (TTK uyarınca ayrılması zorunlu kanuni yedek akçeler elbette dikkate alınacak ve taşınmaz gelirine isabet eden kanuni yedek akçe tutarı düşülecek ve kalan tutar “kar” olarak dağıtılabilecektir) elde edildiği hesap dönemine ilişkin kurumlar vergisi beyannamesinin verilmesi gereken ayı izleyen ikinci ayın sonuna kadar dağıtmazsa, toplam 10.000.000 TRY kar tutarının tamamı üzerinden %30 kurumlar vergisi ödeyecektir.

(A)   GYO A.Ş.’nin sürelere uyarak zamanında kar dağıtımı yapacağını farz edelim, hatta Kanun’da öngörülen minimum tutarın da üzerinde 5.000.000 TRY tutarında (sadelik açısından yasal yedek akçeler örneğimizde hesaplamada dikkate alınmıyor) kar dağıtımı yapacağı durumda, (A) GYO A.Ş., KVK md.5/1-d’deki kazanç istisnasından yararlanacaktır. Dolayısıyla %30 gibi bir vergi yüküyle karşı karşıya kalmayacaktır. Fakat artık yurtiçi asgari kurumlar vergisi (YİAKV) yükünden kaçamayacaktır. Taşınmazlardan elde edilen kazancın %10’u oranında yani 800.000 TRY YİAKV yükü oluşacaktır.

(A)   GYO A.Ş.’nin ana ortağı (B) A.Ş. olsun. (A) GYO A.Ş., karını kurumlar vergisi mükellefi (B) A.Ş.’ye dağıttığında, kendisine kar dağıtımı yapılan kurumdaki KVK md.5/1-a’daki “iştirak kazançları istisnası”nın uygulaması da değişebilecektir. Eğer (A) GYO A.Ş. zamanında kar dağıtım şartını sağlayamayıp (örneğin 2 yıl sonra kar dağıtırsa), %30 KV yükü taşırsa, kendisine kar dağıtılan (B) A.Ş. KVK md.5/1-a’daki kazanç istisnasından yararlanacaktır. Fakat (A) GYO A.Ş. zamanında kar dağıtımı yapıp, KVK md.5/1-d’deki istisnadan yararlanırsa (%30 vergi yüküyle değil de sadece taşınmaz kazançları üzerinden %10 YİAKV yükü ile devam ederse), (B) A.Ş. KVK md.5/1-a’daki iştirak kazançları istisnasından yararlanamayacaktır.