Özet: 08.10.2016 tarih ve 29851 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanan 373 Seri no.lu Milli Emlak Genel Tebliği ile Hazinenin özel mülkiyetindeki taşınmazlar ve/veya Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerler üzerinde yeni yapılacak yat limanları ile yatlara ve özel teknelere bağlama ve barınma hizmeti verecek yeni iskele, yanaşma yeri ve rıhtım niteliğindeki kıyı yapılarının yapılması amacıyla yatırımcılar lehine tesis edilecek irtifak hakkı ve/veya verilecek kullanma izinleri hakkındaki işlemlere ilişkin usul ve esaslar düzenlenmiştir.
Açıklamalar
373 Nolu Milli Emlak Genel Tebliği ile Hazinenin özel mülkiyetindeki taşınmazlar ve/veya Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerler üzerinde bu Tebliğ kapsamında yeni yapılacak yat limanları ile yatlara ve özel teknelere bağlama ve barınma hizmeti verecek yeni iskele, yanaşma yeri ve rıhtım niteliğindeki kıyı yapılarının yapılması amacıyla yatırımcılar lehine tesis edilecek irtifak hakkı ve/veya verilecek kullanma izinlerine ilişkin iş ve işlemler kapsam içine alınmıştır.
Ayrıca tebliğde konuyla ilgili tanımlara, başvuru ön fizibilite raporu ve ihale usulü, ön izin verilmesi ve süre, irtifak hakkı kurulması, kullanma izni verilmesi ve inşaat süresi, sözleşmenin devri ve denetim konularında detaylı bilgi verilmiştir.
1- Başvuru, Ön Fizibilite Raporu ve İhale Usulü
Yatırımcılar, yatırımlarına ilişkin hazırlayacağı avan (taslak) proje ve ön fizibilite raporu ile birlikte yatırımının incelenerek uygun görüş verilmesi için İdareye başvurur. Yatırımı ile ilgili olarak İdareden uygun görüş alan yatırımcı, bu uygun görüş ve hazırladığı imar planı teklifi ile birlikte İl Çevre ve Şehircilik Müdürlüğüne başvurur.
Hazırlanacak ön fizibilite raporunda bulunması gereken bilgiler; genel bilgiler, Projenin gerekçesi ve Projenin Finansmanı ve Proje analizi olmak üzere dört bölüme ayrılmış olup, detayına aşağıdaki tabloda yer verilmiştir.
| Sıra | Genel bilgiler | Projenin Gerekçesi | Projenin Finansmanı | Projenin analizi |
| 1 | Projenin yeri, | Türkiye ve dünya ekonomisinde yaşanan gelişmeler, | Taahhüt edilen yatırım tutarı ve yıllara göre dağılımı, | Projenin bölgesel düzeydeki doğrudan ve dolaylı etkileri, |
| 2 | Geri sahadaki mülkiyet durumuna ilişkin belgeler | Bölgesel düzeyde yat sayısı dağılımı, | Taahhüt edilen yatırım tutarı ve yıllara göre dağılımı, | Projenin diğer sosyal etkileri (istihdama katkı vb.). |
| 3 | Projenin tanımı, amacı ve hizmet sağlayacağı alanlar, | Bölgede mevcut yat trafiği, | Finansman yöntemi (öz kaynak, dış kredi, hibe vb.), | |
| 4 | Projenin genel özellikleri ve kapasite seçimi, | Bölgedeki yat turizmi ve yat limanları sayısı ve adları; bunlara ait mevcut kapasite ve geçmiş yıllara ait doluluk oranları(%80'ı geçmesi beklenir) | Finansman kaynakları ve koşulları (maliyeti, planı vb.), | |
| 5 | Tesisin ulaşım ağı ile (karayolu, demiryolu, havayolu ve diğer deniz yolları) irtibatı. | Bölgesel yat trafiği talep analizi (Talebi belirleyen temel nedenler ve göstergeler ile talebin geçmişteki büyüme eğilimini içerir), | Varsa son yıla ait onaylı bilanço ve kar/zarar cetveli. | |
| 6 | Bölgesel düzeyde gelecekteki yat trafiğine yönelik talep tahmini |
İhalelerin Devlet İhale Kanunun 17. maddesinde belirtilen ilanlar yapılmak suretiyle, pazarlık usulüyle yapılacağı belirtilmiştir. İrtifak hakkı ve kullanım izni talep edilen alanların geri sahasında mülkiyet hakkı bulunan ve talep edilen alan ile bütünlük arz eden alanlar için ilan ve ihale yapılmaksızın doğrudan irtifak hakkı tesis edilebilir ve/veya kullanma izni verilebilir. Ayrıca yatırımcıların, İdareye sunulacak ön fizibilite raporuna göre taahhüt edilen yatırım tutarının en az yüzde yirmisini karşılayacak miktarda net öz kaynağa sahip olması gerekir.
2- Ön İzin Verilmesi, İrtifak Hakkı Tesisi ve Kullanma İzni Verilmesine İlişkin İşlemler
Ön izne ihtiyaç duyulması halinde, lehine irtifak hakkı tesis edilecek ve/veya kullanma izni verilecek yatırımcıya; fiili kullanım olmaksızın tescil, ifraz, tevhit, terk ve benzeri işlemlerin yapılması veya imar planının yaptırılması, değiştirilmesi ya da uygulama projelerinin hazırlanması ve onaylatılması gibi işlemlerin yerine getirilebilmesi için bir yıl süreyle ön izin verilir.
Bu süre içerisinde belirtilen işlemlerin tamamlanamaması durumunda, buna ilişkin belgelerle birlikte ve bu işlemlerin tamamlanamama nedenleri de belirtilmek suretiyle talep edilmesi ve talebin Bakanlık tarafından uygun görülmesi halinde bu süre bedeli karşılığında bir yıl uzatılabilir.
Verilen ve uzatılan ön izin süreleri içinde de belirtilen işlemleri kendi kusurları dışında kamudan kaynaklanan ve/veya Bakanlıkça kabul edilebilir sebeplerle yerine getiremeyenlere; talep etmeleri ve bu talebin Bakanlık tarafından uygun görülmesi halinde birer yıllık olmak üzere iki yıl daha süre verilebilir. Verilen ve uzatılan ön izin sürelerinin toplamı dört yılı geçemez.
Ön izin bedeli, Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmeliğin 12. maddesinin dördüncü fıkrası uyarınca belirlenir. Ön izin döneminde süre dondurulmaz.
Tespit edilecek bedel üzerinden Yönetmeliğin 14. eki olarak yer alan irtifak hakkına ilişkin resmi senede yazılacak hükümleri içerecek şekilde resmi senet düzenlenmesi suretiyle irtifak hakkı tesis edilir ve/veya Yönetmeliğin 16.eki olarak yer alan Kullanma İzni Sözleşmesinin düzenlenmesi suretiyle kullanma izni verilir.
Ancak, ön izin süresi bitmeden önce irtifak hakkı kurulması ve/veya kullanma izni verilmesinin talep edilmesi hâlinde, ön izin sözleşmesinde öngörülen yükümlülüklerin yerine getirilmiş olması kaydıyla, ön izin süresinin kalan kısmına ilişkin bedel, kurulacak irtifak hakkı ve/veya kullanma izni bedelinden mahsup edilir.
Maliye Bakanlığınca; taşınmaza ihtiyaç duyulan veya taşınmazın ekonomik açıdan farklı şekilde değerlendirilmesi uygun görülen hallerde; ön izin süresi uzatılmaz, devam eden ön izin ise varsa kalan süreye ilişkin bedelin geri ödenmesi kaydıyla iptal edilir. Bu durumda ön izin sahibi tarafından Bakanlıktan hiçbir hak ve tazminat talebinde bulunulamaz.
Ön izin süresi içinde yükümlülüklerin ilgilinin kusuru dışında yerine getirilmesinin mümkün olamayacağının anlaşılması hâlinde, ilgili tarafından Bakanlığa yapılacak başvuru üzerine sözleşme feshedilir ve teminat ile kalan süreye ilişkin ön izin bedeli iade edilir.
Ön izin sahibinin sözleşme süresi sona ermeden taahhüdünden vazgeçmesi hâlinde, Bakanlıkça sözleşme feshedilir. Bu durumda teminatı Hazineye gelir kaydedilir ve kalan süreye ilişkin ön izin bedeli iade edilmez.
3-İrtifak hakkı kurulması, kullanma izni verilmesi ve inşaat süresi
Hazinenin özel mülkiyetindeki taşınmazlar üzerinde en fazla otuz yıla kadar irtifak hakkı tesis edilebilir. Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerlerde ise en fazla otuz yıla kadar kullanma izni verilebilir.
İrtifak hakkı tesis edilen ve/veya kullanma izni verilen taşınmazın hak lehtarına veya temsilcisine tesliminden itibaren altı ay içinde inşaat ruhsatı alınarak inşaata başlanır ve inşaat iki yıl içinde bitirilir.
Hak lehtarınca talep edilmesi, İdarenin uygun görüşü ve bu talebin Bakanlık tarafından uygun görülmesi halinde inşaat süresi, ruhsat alma süresi dahil toplamı beş yılı geçmemek üzere uzatılabilir. Verilen ve uzatılan inşaat sürelerinin toplamı beş yılı geçemez.
İrtifak hakkı lehtarı ve/veya kullanma izni sahibinin kusuru dışında kamudan kaynaklanan, hakkın tamamen kullanılmasını ve işin yürütülmesini en az otuz gün süreyle engelleyen hukukî veya fiilî bir imkânsızlık durumunun ortaya çıkması ya da mücbir sebeplerin varlığı halinde, irtifak hakkı lehtarı ve/veya kullanma izni sahibinin talebi üzerine irtifak hakkı ve/veya kullanma izni süresi, kamudan kaynaklanan fiili veya hukuki imkânsızlık durumunun veya mücbir sebeplerin ortadan kalkmasına kadar geçecek süre kadar dondurulur.
Dondurulan süre için bedel alınmaz. Sürenin yeniden işlemeye başladığı tarihte alınacak bedel, dondurulan yıl bedelinin geçen süre kadar sözleşmesinde belirtilen oranda artırılması suretiyle tespit edilir. Ancak, dondurulan yıl için ödenmiş olan bedelin dondurulan süreye isabet eden kısmı sözleşmesinde belirtilen oranda artırılmak suretiyle yeni tespit edilen bedelden mahsup edilir. Dondurulan süre sözleşme süresine eklenir.
4- Sözleşmenin Devri
Bakanlık tarafından lehlerine irtifak hakkı tesis edilen ve/veya adlarına kullanma izni verilen yatırımcılar tarafından irtifak hakkının ve/veya kullanma izninin kısmen veya tamamen üçüncü kişilere devrinin talep edilmesi halinde;
-Varsa Hazineye olan borçların gecikme zamları ile birlikte ödenmesi,
-İrtifak hakkı ve/veya kullanma izni sözleşmelerinde belirtilen hükümlere aykırılıkların Bakanlıkça verilen süre içerisinde giderilmesi ve bu yatırımcılar tarafından irtifak hakkından ve/veya kullanma izninden dolayı Bakanlık aleyhine açılmış davalardan tüm yargılama giderleri üstlenilerek kayıtsız ve şartsız feragat edilmesi, ve buna ilişkin belge aslının Bakanlığa ibraz edilmesi ve Bakanlıkça hazırlanacak yeni sözleşme koşullarının kabul edilmesi kaydıyla,
irtifak hakkının ve/veya kullanma izninin üçüncü kişilere devredilmesine İdarenin görüşü alınmak suretiyle Bakanlıkça izin verilebilir.
Sermaye Piyasası Kanununa tabi olan ve payları borsada işlem gören şirketler ile bağımsız ve sürekli nitelikli irtifak hakları hariç olmak üzere, irtifak hakkı lehtarı veya kullanma izni sahibinin şirket olması halinde, irtifak hakkı tesis edilen ve/veya kullanma izni verilen tarihteki ortaklık yapısına göre, daha sonra yapılacak ve şirket hisselerinin yüzde ellisinden fazlasının devri sonucunu doğuracak işlemler sözleşmenin devri olarak kabul edilir ve birinci fıkraya göre işlem yapılır.
Yatırımın fiziki gerçekleşmesinin yüzde ellisi tamamlanmadan; irtifak hakkı ve/veya kullanma izni sözleşmeleri ile şirket hisselerinin yüzde ellisinden fazlasının üçüncü kişilere devrine izin verilmez.
Ön izin sözleşmeleri devredilemez ve bu sözleşmelere ortak alınamaz. Ön izin sahibinin şirket olması halinde ön izin süresi içerisinde şirket hisseleri devredilemez ve ortak alınamaz.
5-Denetim
Yatırımcı proje gereğince yaptığı veya yapacağı tesis ile ilgili her türlü izinleri yetkili mercilerden almak ve yürürlükteki mevzuat hükümlerine uymak zorundadır. Bakanlık ve İdare, irtifak hakkı tesis edilen ve/veya kullanma izni verilen taşınmazın üzerindeki yapı ve tesislerin yapımının ve kullanımının planına, projesine, sözleşmesine ve mevzuata uygunluğunu kontrol etmeye veya ettirmeye yetkilidir.
6-Diğer Hükümler
İrtifak hakkı ve/veya kullanma izni, sözleşme süresinin bitimi ile sona erer. Yapılacak denetimler sonucunda tesisin amacı dışında faaliyette bulunduğunun ve diğer hata veya noksanlıkların tespit edilmesi halinde, İdarenin de görüşü alınmak suretiyle Bakanlıkça belirlenecek süre içerisinde yatırımcı tarafından bu aykırılık, hata ve noksanlıkların giderilmesi zorunludur. Bu zorunluluğa uyulmaması durumunda sözleşme, İdarenin talebi üzerine Bakanlık tarafından feshedilir. Bu durumda, izin sahibinden veya hak lehtarından cari yıl irtifak hakkı ve/veya kullanma izni bedelinin %25'i tutarında tazminat alınır ve ayrıca, alınan teminatlar Hazineye gelir kaydedilir.
İrtifak hakkı ve/veya kullanma izni sözleşmesinin sona ermesi veya feshedilmesi hâlinde; diğer kanunlardaki özel hükümler saklı kalmak kaydıyla, Hazine taşınmazları üzerindeki taşınır nitelikte olanlar hariç tüm yapı ve tesisler sağlam ve işler durumda, tazminat veya bedel ödenmeksizin Hazineye intikal eder ve bundan dolayı lehine irtifak hakkı tesis edilen ve/veya adına kullanma izni verilen yatırımcı veya üçüncü kişiler tarafından herhangi bir hak ve tazminat talep edilemez.
Tebliğ yayımlandığı tarih itibariyle yürürlüğe girer.
Bültenimizde yer alan konularla ilgili sorularınız için lütfen bizimle temasa geçiniz.
Saygılarımızla,
EK-1 29851 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanan 373 Seri no.lu Milli Emlak Genel Tebliği
